Inclusão de prestações vincendas na condenação em ações de despejo: a aplicação do art. 323 do CPC aos encargos locatícios

REsp 2. 091.358/DF — Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 16/9/2025.

O caso em cena

Um locador ajuizou ação de despejo cumulada com cobrança em face de um inquilino inadimplente. Após o trâmite processual, o juiz proferiu sentença confirmando o despejo e condenando o réu ao pagamento dos aluguéis atrasados.

O problema surgiu porque, entre a prolação da sentença e a desocupação efetiva do imóvel, o locatário permaneceu na posse do bem sem pagar as mensalidades, gerando nova dívida.

O Tribunal de origem entendeu que a condenação deveria se limitar aos valores vencidos até a sentença. Para o colegiado local, os aluguéis posteriores não poderiam ser incluídos automaticamente no cumprimento de sentença.

O recurso chegou ao STJ para definir se o processo de despejo pode abraçar todas as parcelas devidas até a efetiva entrega das chaves, evitando a fragmentação da cobrança em várias demandas.

O instituto em foco: o art. 323 do CPC e as prestações vincendas

O art. 323 do CPC estabelece que, em ações que tenham por objeto obrigações que se repetem no tempo, as prestações vencidas no curso do processo consideram-se incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor. O dispositivo consagra o pedido implícito.

Em contratos de execução continuada, como a locação, a inadimplência não é um fato isolado, mas um estado que se renova a cada mês em que o locatário permanece na posse do imóvel sem contraprestação.

A finalidade da norma é assegurar economia processual e uma tutela jurisdicional exauriente. Ao permitir que a condenação alcance as prestações vincendas até a efetiva imissão na posse, o sistema impede a fragmentação do conflito em múltiplas ações.

O que o tribunal decidiu e por quê

A Terceira Turma reformou o acórdão recorrido para permitir a inclusão das parcelas até a efetiva entrega das chaves. O Tribunal interpretou a expressão 'enquanto durar a obrigação' à luz da realidade material da locação, que só se encerra com a devolução da posse direta ao locador.

Ressaltou-se que a regra do art. 323 possui natureza cogente, impondo ao magistrado o dever de incluir as prestações vincendas na condenação, mesmo que o autor não as tenha discriminado de forma expressa.

A decisão afastou o excesso de formalismo que punia o credor pela demora inerente ao sistema judicial e evitava premiar o devedor que permanecia no imóvel sem contraprestação.

O resgate da genealogia dos precedentes do STJ

O relator demonstrou que o entendimento adotado não surge isolado. Ele descende de uma linha de precedentes que remonta ao CPC/1973, na qual se afirmava que a condenação em obrigações de trato sucessivo deveria compreender as parcelas vencidas até o efetivo adimplemento ou, na locação, até a desocupação.

O voto mencionou marcos jurisprudenciais como o REsp 155. 714/ES e o REsp 1.390.324/DF, reforçando a unidade da relação obrigacional: se o contrato é um só, a lide também deve ser uma só.

Debate e perspectiva crítica

O acórdão equilibra duas forças: de um lado, a exigência de objetividade e determinabilidade do pedido; de outro, a necessidade de dar efetividade concreta à tutela jurisdicional.

Ao acolher uma leitura lógico-sistemática da inicial, o STJ entendeu que não há surpresa ou violação ao contraditório, porque o locatário já conhece a natureza e a extensão da obrigação assumida no contrato de locação.

O que o STJ decidiu e por quê

A Terceira Turma concluiu que a condenação deve alcançar os aluguéis e encargos vencidos até a efetiva entrega das chaves, e não apenas até a data da sentença.

Com isso, o título executivo judicial sai da fase de conhecimento o mais exauriente possível, abrangendo não apenas o aluguel principal, mas também os encargos acessórios vencidos e vincendos no curso da lide, desde que vinculados ao mesmo contrato.

O que levo disso

O precedente consolida a ideia de que a condenação em ações de despejo deve ser integral e prospectiva. O art. 323 do CPC não é mera faculdade do julgador, mas norma cogente de eficiência sistêmica.

A utilidade do processo exige que a demora judicial não se converta em benefício econômico ao inadimplente. Por isso, a obrigação locatícia permanece viva até a devolução efetiva do imóvel.

Para o advogado, a lição é simples: a petição inicial deve refletir a integralidade da relação obrigacional, porque a boa técnica processual evita discussão posterior e dá maior utilidade ao título executivo.

Artigo produzido por GPPC UFRN.

Revisão técnica — Diretoria Acadêmica: Gabriel Ataíde, Raffaela Rincon e Victor Lustosa.

REFERÊNCIAS UTILIZADAS

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). REsp 2.091.358/DF. Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Terceira Turma. Julgado em 16 set. 2025.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). REsp 155.714/ES. Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira. Quarta Turma. Julgado em 16 nov. 1999.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). REsp 1.390.324/DF. Relator: Ministro João Otávio de Noronha. Terceira Turma. Julgado em 2 set. 2014.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). AgRg no AREsp 800.058/PR. Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti. Quarta Turma. Julgado em 15 dez. 2015.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). AgInt no REsp 1.523.945/BA. Relator: Ministro Moura Ribeiro. Terceira Turma. Julgado em 1 dez. 2016.

JUVENIZ JR. Decisão histórica do STJ: cobrança de aluguéis e contas atrasadas em ações de despejo.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). Mesmo sem pedido expresso, condenação deve incluir encargos locatícios vencidos durante o processo.